买房后发现贷款审批不通过,能不能退首付或者定金?

你好,我在房地产开发商从事营销工作十多年了,或许我的从业经验能够分享给你,希望有所裨益。

开篇先说点题外话。我负责一个区域的营销工作。一般每周一,我会召集各项目的营销负责人和区域平台的按揭回款负责人开会。除了常规的指标完成情况分析,未完成原因分析,还有很重要的一块是,按揭回款的完成情况,其中包括签约后超期未办理按揭的客户情况。

说真心话,作为很多人心目中黑心开发商,尤其是我们这种卖房子的,真不希望这种情况发生。

首先,因为各种原因导致已签约客户按揭回款无法完成,集团对区域公司是有考核和惩罚的。

其次,这种情况会让这套房源无法销售,可能会错过很多其他有贷款资质的客户。

我仔细看了很多朋友对题主所提问题的答案,有些很专业,有些呢,我只能说,他们说了你想听的话,而现实有时候很残酷。

现在我来告诉你,以及其他准备要买房的朋友,针对这种情况要怎么办。

第一,了解清楚你所在城市的住宅贷款按揭政策。比如,宁波,首套房30%首付,二套房60%首付,按揭利率相应上调。如果是买别墅,首付40%起。这些政策是每一个买房的人必须要了解清楚的。

了解的渠道有哪些呢?

售楼处的置业顾问,如果置业顾问不清楚,可以让置业顾问去问开发商的财务或者专门办理按揭的同事。

今日头条搜索你所在城市的政策。我不建议搜百度,垃圾和无用信息太多。推荐头条。

找银行的熟人咨询。没有熟人,直接银行客服电话也能问到。

这里面要了解的几个关键点是:以你个人情况,买这套房子首付资金要多少?按揭贷款几成?利率是多少?每个月还款要多少?对应要求你的银行账户流水需要多少?

银行账户流水这件事情比较复杂。

比如,如果你刚毕业,月入6000,这套房子每月按揭还款要15000,那你肯定需要父母协助还款,这个手续要怎么办,父母的流水够不够,这些都要问清楚。而且最关键的,每家银行的要求还不一样。国有四大行的要求严格,股份制银行相对可沟通的余地大一些。

第二,你要清楚你所在城市的银行,对不同总价段房子的首付比例要求。

这点可能有点难以理解。我举个例子。

去年年底,一个项目的营销经理来找我,一个客户买了顶复,首套房,首付30%,签约付首付之后办理按揭,结果被某国有银行给退回来了,理由是首付不够,要求再增加10%,也就是一共40%首付。客户傻眼,手里没那么多余钱,10%就是50多万。置业顾问也傻眼,在规定时间内这个客户按揭办不了,这个置业顾问要罚款,每延期一天就是100元。一个月就是三千元。她卖这套房子的佣金也就一万多块。

我前面也提到过,别墅的首付也比普通住宅高。很多人买别墅给孩子做婚房,签了约之后发现首付还要增加,一头脓包。

当然,这里面开发商也有责任,责任在于需要对当地银行的各种政策非常了解。

第三,你要清楚自己的征信是否良好,这点很关键。

这种情况我遇到太多了,很多人付了定金,付了首付,合同签好,办按揭的时候,银行告诉她,你征信太差,信用卡逾期还款18次,没法贷款。傻眼了。

首先你要珍视自己的信用记录,信用卡,房贷,每个月要准时还。

一般开发商在首次开盘前都会要求客户提供征信记录,目的是在于按揭回款的准时回笼。

如果上述情况都注意了,或者没注意到,贷款办不下来的情况还是发生了,怎么办?

首先,我想说的是,开发商没有义务在你付定金或者首付前,告知你关于贷款的所有细节和要求。开发商履行的是购房合同中的所有甲方应履行条款。这点你必须要认识到。我确实挞定过类似情况客户的定金,如果付了首付,会罚没10%。这点在购房合同中,作为乙方应配合的事项,明文规定过。而且购房合同是经过当地工商局审核且备案的。

第二,如果发生了,首先到售楼处找营销经理或者按揭回款的负责人,把问题问清楚,到底是什么原因。

如果是因为征信的原因,是否可以换一家审核松一点的银行。

如果是因为首付比例不够,和开发商协商,约定一个时间,补足首付,这点一般我们都会配合。或者换其他要求低的股份银行。

如果是流水不够,那么找共同还款人,一般是父母。或者尝试换银行。

这里有个规律,买房找按揭的银行,很多人一定要找四大国有银行。真不需要。规律是,银行规模越小,审批严谨度越松。

最后,各种办法都想了,还是不行。

这里有两个选择。

一,找人托关系,其实退不退房,一般权限在区域营销负责人,比如我。集团对退房率有考核,如果当月退房率还有空间,再加上拖拖关系,这个审批流程我也就批了。

二,这招就比较坏了。开发商在整个项目推广营销的过程中,总会有一些纰漏,这些纰漏如果放大曝光,负面影响会比较大。尤其是闹到媒体。具体怎么做,这里我就不展开了。

你的问题回答到这里,希望有用。

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